Hvad er "Equity Capitalization Rate?"

Egenkapitalen er et vigtigt koncept i erhvervsejendomme. Det er også et af de mest misforståede og misbrugte vilkår i ejendomsbranchen, ifølge Ray Alcorn, administrerende direktør for Park Commercial Real Estate Inc. og bidragende forfatter til CRE Online. Mæglere bruger ofte dette koncept til at bestemme ejendomsnoteringer til potentielle kunder.

Grundlæggende formel

Aktiekapitalen beregnes ved at tage en fast ejendoms driftsindtægter og dividere det med salgsprisen. Hvis du for eksempel købte en kommerciel ejendom, der producerede $ 100.000 om året til en salgspris på $ 1 million, ville egenkapitalen være 10 procent. Denne beregning kan dog være lidt vildledende, fordi det kun gælder, hvis du har betalt kontant for ejendommen.

gæld

I virkeligheden køber de fleste ejendomme med en slags lån. Denne gæld skal generelt tages i betragtning ved fastsættelsen af ​​egenkapitalen for at få et præcist billede af den reale afkast. For nøjagtigt at projicere aktiekapitaliseringsrenten skal du også trække denne gæld og eventuelle ekstra årlige omkostninger ud af netto driftsindtægter. Hvis dit lån f.eks. Resulterede i en betaling på $ 3.000 pr. Måned, skulle du trække den årlige omkostninger på lånet på $ 36.000 fra virksomhedens årlige indkomst, $ 100.000, og derefter opdele med $ 1 million for at få en mere præcis sats på 6, 4 procent.

Ejendomsudgifter

Ud over at kende den gæld, du vil pådrage sig, når du køber ejendommen, skal du også kende udgifterne til drift og vedligeholdelse af ejendommen. Dette kan være sværere at fastslå, medmindre registreringer af disse udgifter er blevet omhyggeligt registreret. Chancerne er, at disse oplysninger ikke altid vil være tilgængelige, så at søge en mægler med betydelig erfaring med at sælge ejendomme i samme område kan være din bedste chance for at få en mere præcis følelse for egenkapitalen.

Verifikation

Den bedste måde at få det mest nøjagtige billede af aktiekapitaliseringsrenten på er at kontrollere både indkomsten og udgifterne til den ejendom, du køber. Indtægter er generelt let at komme med, da den person, der sælger ejendommen, vil ønske at udnytte det som salgsargument. Udgifterne bliver sværere at få verifikation for, og du må muligvis trykke lang og hårdt for ejendomsindehaveren at hoste disse op. Jo mere du gør dog desto bedre vil du sandsynligvis være, når du fastlægger ejendommens reelle indkomstpotentiale.