Aktiveret værdi metode

Både høje afskærmningsrenter og mangel på lejere kan tvinge en udlejningsejeren til at sælge sin ejendom med tab eller lade det gå ind i en afskærmningsproces. I nogle tilfælde er et uventet fald ned på ejendomsmarkedet skyld i ejerens lejemål. I andre tilfælde er ejendomsindehaverens manglende evne til at opnå et ønsket afkast af hans investering skyldes hans manglende analyse af den indtægtsproducerende ejendoms historiske og sandsynlige præstationer over tid ved brug af den kapitaliserede værdi metode.

Formål

En fast ejendom investor kræver evne til kvantitativt at måle udførelsen af ​​en indkomstproducerende ejendom på et bestemt tidspunkt og for en bestemt periode. Statiske præstationsmålinger vurderer egenskabens ydeevne i en tidsperiode, som f.eks. En måned eller et år eller et bestemt tidspunkt. Til gengæld afgør den kapitaliserede værdimetode en ejendoms præstationer over en række tidsperioder ved at identificere nettoværdien, hvad angår penge, indkomststrøm eller anden fordel, der genereres af ejendommen. Omregningen af ​​indkomststrømmen til en nutidsværdi af ejendommen betegnes som kapitalisering.

Teori

Princippet om den kapitaliserede værdi-metode er, at værdien af ​​en indkomstproducerende ejendom afspejles i nutidsværdien af ​​den fremtidige nettoindkomst afledt af ejendommen fra en bestemt værdiansættelsesdato. Kapitalisering er processen med at konvertere en ejendoms indkomststrøm til en enkelt værdi, hvilket er den kapital, som en forsigtig investor ville betale for ejendommen. Denne værdi er lig med den forventede nettoindkomst for den angivne tidsperiode. Investoren konverterer denne nettoindkomst til en ejendoms afkast, hvilket sammenlignes med andre indtægtsproducerende egenskaber for at identificere den optimale investering.

Metode

Investoren skal estimere ejendommens nettoindtjening på grundlag af eksisterende markedsdata relateret til den pågældende ejendom og tilsvarende ejendomme. Investoren er så afhængig af ejendommens udlejningsrulle for at estimere ejendommens bruttoindkomst. Det forventede indkomsttab beregnes derefter, hvilket afspejler sandsynlige ledige stillinger og indsamlingsaktioner baseret på ejendomsforsyning og efterspørgsel på det pågældende marked og ejendommens belægningshistorie. Det sandsynlige indkomsttab trækkes fra potentiel indkomst for at opnå den forventede bruttoindkomst. Ejendommens forventede driftsomkostninger, der hidrører fra driftshistorien, trækkes derefter fra den estimerede bruttoindkomst til at bestemme nettoresultatet.

Beregning

For eksempel for at analysere en indkomstproducerende ejendom ved hjælp af den kapitaliserede værdi metode, en investor antager en årlig kapitaliseret afkast på 8 procent er acceptabelt. Efter en gennemgang af ejendommens indtægter og udgifter som dokumenteret i to års resultatopgørelser, bestemmer investoren, at de årlige netto driftsindtægter for ejendommen er $ 10.000. For at beregne ejendommens nutidsværdi fordeler investoren nettoomsætningen på $ 10.000 med aktiveringsgraden på 8 procent til en nutidsværdi eller aktiveret værdi på $ 125.000, siden $ 10.000 / 0.08 = $ 125.000. Dette er det beløb investor vil være villig til at betale for ejendommen på det pågældende tidspunkt.